投稿者: wpmaster

インスペクションというのは、既存の住宅の劣化状況を調査して、定型の報告書にまとめる制度です。中古住宅の売買の際に、第三者の公平な評価を得る為、自分の住まいの公平な評価を知りたいときの為の制度です。（流れ的には、アメリカの不動産取引では昔からこの制度があって、利用するのが当たり前となっていたのが、最近、日本版インスペクションの制度が始まりつつあるという感じです）

ですが、実際は補助金や節税の申請のときに、このインスペクションが前提となっていることがあり、そのためにインスペクションをする場合がほとんです。（関東では、不動産売買の第三者評価としての利用も徐々に増えているそうです）

インスペクションが必要なリフォームの補助金の一つが、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」という補助金です。

そして、いつも少し困るのが、国の定める「インスペクション」と、長期優良…の「インスペクション」は異なることです。報告する書式は、ワードで作ったひな形が同じなのか、罫線や段落などの形は同じですが、実際に書き込む、調査する内容は違います。（同じ報告書は使えません）

例えば、長期優良のインスペクションだと、補助金を申請する工事を軸にチェックするので、窓を替えるなら、その窓の遠景、近景、ガラスのアップ、の撮影が必要ですが、いわゆる「インスペクション」は不要です。天井の断熱材を替えるなら、天井の断熱材を中心とした天井裏のチェックと撮影をする必要がありますが、いわゆる「インスペクション」はそうした指定はないです。

そのため、長期優良のインスペクションは、基本的に工事内容が概ね決まってから行わないと出来ません。

しかし、長期優良のマニュアルによると、まずインスペクションを行って、工事計画を立案し、契約した上で申請することになっています。

その通りにしようとすると、まずはじめにインスペクションを行う時に、工事するかもしれない部分を全てチェックし、撮影し、報告書にまとめる必要があるという事になりますが、実務的には数日の日数がかかり、費用的にも高額になってしまいますし、そうしたインスペクションは行われていません。

現実的には、まず正式ではない現調を行って、どういうところを直すべきか、性能を上げるべきかを検討して、見積と打合せを何度か行ったうえで計画を内定し、改めて正式な長期優良用のインスペクションを実施する。となります。

もっというと、実際にインスペクションをしたところ、耐震補強の方が必要だったということもあり得ます。なので、補助金や耐震など、多岐にわたる診断ができるところに、まずは見てもらうことが大事だと思います。

壁式RC構造のマンションは、とにかく強い。崖の上から丸ごと落としても壊れないと、20代のころ先輩に教えて頂いたことがあります。その時は、あまり深く考えていなかったのですが、リノベーションで補助金申請に携わることになったときに、それが間違いではなかったことを確認することになりました。

中古マンションを買ってリノベーションをローンを組んでしたいとします。するとフラット35というものが、お得に借り入れでき、しかも固定金利で安心としてまっさきに案内されると思います。

ところがこの国の融資制度、フラット35は耐震基準適合証明書と言って、現行の耐震基準に相当する証明書がないと、利用することが出来ません。

現行の耐震基準は、昭和56年6月以降の確認申請から適用されているため、それより新しい建物でしたら、諸経費程度でその証明書を発行してもらえます。ところが、それより古い建物でしたら、図面に基づいて現地調査を行った上に耐震診断の構造計算を行わないといけない上、ほとんどの構造の場合、かなりの補強工事を行わないと現行の耐震性能を出せないので、調査費+耐震診断・構造計算費・耐震改修費とかなり高額の出費を捻出しないと、耐震基準適合証明書を発行してもらえません。（図面が紛失してしまっていた場合は、さらに図面の復元のために膨大な費用になります）

ところが、壁式RC構造の場合、まず、もともとかなり安全側に余裕をもった計算設定になっているので、昭和56年6月よりも古い確認申請のものでも、耐震診断で補強は不要になることがほとんどです。さらにその余裕をもった計算がベースになっている為か、耐震診断の計算方法について、国から簡易な耐震診断の方法が定められていて、その計算結果で耐震基準適合証明書を発行してもらえます。つまり、耐震診断費がかなり安くすみます。

それに、フラット35とは別ですが、耐震基準適合証明書を発行してもらえると、住宅ローン控除を受けることが出来るので、200万~400万円程度の節税が出来ます。

このように壁式RC構造のマンションはお得ずくめです。が、一番今回伝えたかったのは、シンプルに「強い」ということです。

冒頭に引用して写真を表示させて頂いたのは、1964年の新潟地震のときのものです。壁式RC構造のマンションが地盤の液状化のせいで、（当時は杭を打っていなかったこともあって、）まるごと倒れたにも拘らず、壁式RC構造自体はどこも変形や階がつぶれるような事が起きていませんでした。印象的に壁式RC構造の強さを見せてくれている写真だと思います。

あくまで耐震診断を実施しないと確かなことは言えませんが、壁式RC構造はそういう傾向があるのは確かです。